Wer sich für Immobilien als Vermögensanlage entschieden hat, muss – anders als Aktienanleger – nicht vorrangig den Markt beobachten, sondern gute Verträge machen, auf seine Menschenkennt- nis vertrauen können, Organisationstalent beweisen und die Regeln kennen.
Wegen der angespannten Lage auf dem Mietmarkt findet der Vermieter zwar sehr schnell viele Interessenten, weiß aber nichts über deren Bonität. Andererseits muss er viele Vorschriften zur Miethöhe und bei der Auswahl der Mieter beachten. Dazu gehören das Antidiskriminierungsge- setz, Mietpreisüberhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse. Ob die Vermietung einträglich ist, hängt nicht nur davon ab, wie hoch die Miete ist.
Eine überzogene Miete bringt Probleme.Eine Investition in Immobilien wird durch zielorientiertes Handeln erfolgreich. Die erhoffte Rendite kann jedoch durch kleine Versehen, rechtliche Fehlinterpretationen, falsche Verträge, ungeeignete Mieter oder die Änderung von Vorschriften schnell in sich zusammenschrumpfen.
- Es gilt, was im Mietvertrag steht, denken einige
Private Vermieter klagen oft über zu viele Vorschriften, Fristen und Regeln. Gut gemeinte Indivi- dualvereinbarungen im Wohnungsmietvertrag können zur Nichtigkeit von niedergeschriebenen Regelungen führen und werden von Gerichten oft zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt, bei- spielsweise bei Kündigungsrechten oder Renovierungsklauseln.
Das Gefährliche für den unkundigen Vermieter sind insbesondere die Fallstricke, die sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung ergeben. Unklaren Formulierungen gehen immer zu Lasten des Vermieters.
Die grundsätzlichen Vereinbarungen:
- Die Höhe der Miete ist der wesentlichste Bestandteil des Mietvertrages und sollte detailliert als Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung aufgeführt werden.
- Eine fehlende Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten bedeutet, dass die Betriebs- kosten in der Grundmiete enthalten sind. Das Gesetz verpflichtet grundsätzlich den Vermieter, die Betriebskosten zu tragen. Er kann diese Verpflichtung jedoch auf die Mieter übertragen.
- Die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur verlangen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gerichte haben in den vergangenen Jahren viele Schönheitsre- paraturklauseln in Mietverträgen gekippt.
- Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verhindert kleinliche Fragen nach der Ursache von Schäden. Mieter haften für kleinere Schäden. Die Kosten für die Kleinreparaturen dürfen in- nerhalb eines Jahres die Höhe von sieben bis zehn Prozent der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen.
- Alle Mietparteien müssen im Mietvertrag aufgeführt sein und den Vertrag unterschreiben, damit diese als Schuldner gelten.
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