Seit Jahrzehnten einer der Schwerpunkte unserer Tätigkeit im Großraum Nürnberg.
Büros, Ladengeschäfte, Lagerräume, Praxen, Produktionflächen oder Serviceräume – jede dieser Nutzungsarten erfordert in der Regel spezielle Verträge. Die Gegebenheiten sind in der Praxis ebenso vielfältig wie die Interessen von Mieter und Vermieter.
Die erfolgreiche Vermietung von Gewerbeimmobilien berücksichtigt die Interessen beider VertragspartnerIn einem Gewerbemietvertrag können die Vertragsparteien ihre jeweiligen Bedingungen freier formulieren als in einem Wohnraummietvertrag. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Vertragspartner ähnlich starke Positionen haben.
Die Vertragsgestaltung steht an ersten StelleDer Gewerbemietvertrag geht auf alle Gegebenheiten sorgfältig ein. Wichtige Inhalte sind Angaben zum Mietobjekt mit allen Nebenräumen wie Keller oder Garage, Anzahl der Parkplätze, Laufzeit des Vertrages, Nutzung, Nebenkosten, Kündigung und Mietzins. Die Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes ist möglich.
Die Gewerbemiete orientiert sich nicht am MietspiegelMeistens wird ein fester Mietzins pro Monat vereinbart, aber auch eine Staffelmiete oder eine Miete, die sich nach dem Umsatz des Mieters richtet, ist möglich. Diese sogenannte Umsatzmiete wird oft durch eine Basismiete ergänzt. Der Vermieter ist in solchen Fällen berechtigt, vom Mieter Auskunft über die getätigten Umsätze zu erhalten. Darüber hinaus werden Gewerbemieten oftmals einer automatischen Anpassung (Indexierung gemäß Wertsicherungsklausel) unterworfen, sofern mindestens eine 10-jährige Mietdauer vereinbart ist.
Die gewerbliche Nutzung kann eingeschränkt seinIm Zuge der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt haben einige Städte die gewerbliche Nutzung von Wohnraum eingeschränkt. Umgekehrt steht einer Wohnnutzung von Gewerberäumen meistens nichts entgegen. Für freie Berufe wie Ärzte, Steuerberater oder Rechtsanwälte gelten Ausnahmen. Nicht jede gewerbliche Nutzung ist in jeder Gewerbeimmobilie zulässig. Maßgeblich ist in der Regel der Bebauungsplan. Oftmals ist eine baurechtliche Genehmigung (Nutzungsänderung) erforderlich.
Die Kündigungsfristen sind flexibelIm Gewerbemietrecht beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch) für beide Vertragsparteien sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Kürzere oder längere Kündigungsfristen sind möglich. Oft werden bei Gewerbemietverträgen längere Laufzeiten vereinbart und frühere Kündigungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Beträgt die Mietzeit mehr als ein Jahr, muss der Gewerbemietvertrag zwingend schriftlich geschlossen werden.
Renovierungspflichten individuell regelnAllgemeine Geschäftsbedingungen, nach denen der Gewerbemieter die Räume grundsätzlich in einem renovierten Zustand zurückgeben soll, sind unwirksam. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass der Mieter die Räume unrenoviert übernommen hat. Diese Gerichtsentscheidung (OLG Düsseldorf, 30.07.2019, 24 U 104/18) und viele weitere machen das Gewerbemietrecht unübersichtlich.
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